registreren

Hoe verder met de Toekomst?

hoe-verder-met-de-toekomst (7457) afbeelding

Inleiding

Excelsior'20 in sinds de jaren vijftig op Thurlede gehuisvest. Daar heeft zij zelf de opstallen gerealiseerd en onderhouden. Kantine, kleedkamers, tribune en chalet; Excelsior`20 nam het initiatief en al dan niet met financiële steun van gemeente, fondsen en door inzamelingsacties, werden de plannen gerealiseerd. Ook het huidige groot en klein onderhoud aan onze gebouwen; deze worden nog steeds door de leden van de club zelf -of in haar opdracht- uitgevoerd.

Bij de realisatie van de nieuwe sportparken op de A4 en op Harga heeft de gemeente ervoor gekozen om de nieuwe opstallen, evenals de velden, onder te brengen in een stichting. Hoewel de sportverenigingen in het stichtingsbestuur zijn vertegenwoordigd, trekt de gemeente in geval van geschillen en in de vorm van het ter beschikking stellen van budgetten aan het langste eind. De verenigingen betalen voor het gebruik van de opstallen een huurprijs Onderhoud en beheer worden uitgevoerd in opdracht van de stichting.

De gemeente Schiedam heeft aangekondigd dat zij ook bij de verenigingen op Thurlede duidelijkheid wil creëren omtrent de eigendomssituatie rondom de opstallen. Dit omdat er naar verwachting straks weer plannen ontstaan voor een herstructurering op Thurlede en zij dan niet tegen discussies wil aanlopen over de eigendomsverhoudingen. Wij worden door de gemeente uitgedaagd met een voorstel te komen.

Welke constructies zijn mogelijk

De gemeente heeft in een eerste contact hierover aangegeven dat over alles te praten valt is en zij niet een bepaalde uitkomst voor ogen heeft. Hieronder worden enkele (theoretische) opties verkend.

1 Bestendigen huidige situatie

2. Kopen van de grond

3. Recht van Opstal

4. Overdracht van de opstallen aan de gemeente i.c.m. huurovereenkomst

1. Geen verandering

De meningen lopen uiteen wat onze positie thans is.

Sommigen huldigen de opvatting dat, ook al heeft Excelsior'20 de opstallen zelf gefinancierd en gerealiseerd; het Nederlands recht stelt dat bouwwerken die op andermans grond worden opgericht, door natrekking eigendom worden van de eigenaar van de grond. In deze opvatting staan wij, op het moment dat de gemeente voor de rechter een beroep doet op haar natrekkingsrecht, met lege handen. Hoogstens kan er nog een soort van schadevergoeding worden uitgekeerd (op grond van redelijkheid en billijkheid). Indien de gemeente een nieuw onderkomen aanbiedt en/of een lange overgangstermijn aanbiedt, zal deze compensatie worden gematigd of komt zij te vervallen. Voor zover verenigingen als Hermes DVS en Nexus , die onlangs zijn gedwongen "hun" complex"op te geven, er nu redelijk tot goed van af (lijken te) zijn gekomen, is niet te danken aan hun rechtspositie maar aan de gesprekken en onderhandelingen met de wethouder Sport.

Anderen huldigen de opvatting dat onze rechtspositie een stuk sterker is. De gemeente, bekend met de door ons opgerichte bebouwingen heeft de bestaande situatie altijd geaccepteerd, daaraan meegewerkt en daarmee impliciet ons eigendomsrecht erkend.

Hoe je het ook wend of keert, het lijkt er op dat hierover nu een uitspraak gedaan moeten worden.

2. Kopen van de grond

De grond kopen en volledig 'baas in eigen huis worden" creëert duidelijkheid voor de aankomende decennia. Deze optie oogt echter als utopie. Nog los van het ontbreken van de benodigde financiële middelen; de kans dat de gemeente de grond aan ons zal willen verkopen, lijkt nagenoeg nihil.

3. Recht van opstal

Bij vestiging van een recht op opstal ontstaat een splitsing in de eigendom van de (kale) ondergrond en van wat op de grond staat. Excelsior'20 wordt in juridisch opzicht eigenaar van de opstallen en betaalt een vergoeding (retributie) voor het gebruik van de grond. Tenzij anders bepaald, heeft de opstaller recht op vergoeding van de marktwaarde van de gebouwen bij het einde van het opstalrecht. Dit biedt vanuit juridisch oogpunt gedurende de looptijd van het recht op opstal een sterkere onderhandelingspositie voor compensatie bij gedwongen vertrek t.o.v. de huidige situatie.

Na afloop van het recht van opstal (het recht geldt voor de afgesproken termijn) start de discussie over al dan niet verlenging. Excelsior'20 heeft door het aangaan van de overeenkomst bevestigd dat zij na afloop van deze periode opnieuw met de gemeente in gesprek zal moeten over de toekomstige periode en het is aan de gemeente of zij de vereniging nog een langere periode gunt op dit terrein. Mogelijk dat in de eerste opstal-overeenkomst afspraken gemaakt kunnen worden over de voorwaarden waaronder de overeenkomst wordt verlengd. Ook over wijze waarop invulling wordt gegeven aan de vergoeding voor de opstallen kunnen in de opstalovereenkomst afspraken worden gemaakt.

In deze constructie blijft Excelsior eigenaar van de opstallen en is zij zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Het gebruik bepaalt zij zelf, binnen de grenzen van het bestemmingsplan en datgene wat in de overeenkomst is afgesproken.

4. Huur van de opstallen

In deze constructie draagt Excelsior'20 de opstallen over aan de gemeente en betaalt zij jaarlijks een huurbedrag, vergelijkbaar met de velden (bij enkele verenigingen is een huurbedrag per lid afgesproken).

De voordelen zijn dat Excelsior'20 niet meer verantwoordelijk is voor het groot-onderhoud. Afhankelijk van wat in het huurcontract wordt afgesproken, draait zij nog wel op voor het klein-dagelijks onderhoud, vgl. met de velden. Voor de hand liggend is dat naarmate meer zelfwerkzaamheid wordt opgebracht de huurprijs lager komt te liggen. Ingeval van vervanging of uitbreiding van het complex is Excelsior'20 afhankelijk van de bereidheid van de gemeente omdat uit te voeren. In hoeverre de club nog zelfstandig kan beslissen over openingstijden, kantine, eigen en externe activiteiten is afhankelijk van wat partijen in het huurcontract vastleggen. Pas na gesprekken met de gemeente wordt duidelijk hoe ver zij hierin wil gaan.

Grootste voordeel is dat Excelsior '20 geen verantwoordelijkheid meer draagt voor het groot-onderhoud aan haar opstallen. Er zijn minder financiële risico's en er hoeft minder vaak een beroep te worden gedaan op vrijwilligers. Het neemt ook een deel van de risico's weg; als bijvoorbeeld de kantine afbrand, is het aan de gemeente om een nieuwe kantine neer te zetten. De verzekeringspremies kunnen omlaag.

Argumenten op een rijtje

Recht van opstal

Huurovereenkomst

Verantwoordelijkheid

Groot

Kleiner, mate van afhankelijk van wat wordt afgesproken.

Invloed op gebruik (openingtijden/gebruikers etc.)

Groot

Kleiner, mate van afhankelijk van wat wordt afgesproken

Financiële risico's

Groot

Kleiner

Betrokkenheid leden bij complex

Groot

Kleiner

Mogelijkheden zelf te bouwen en veranderen

Groot

Gering

Inzet vrijwilligers

Groot

Kleiner, mate van afhankelijk van wat wordt afgesproken

Overeind houden eigen identiteit

Groot

Kleiner

Onderhandelingspositie gedurende looptijd

Sterker

Zwakker, mate van afhankelijk van wat wordt afgesproken

Verkrijgen van subsidie bij Fondsen

Sterker

Gering

Positie na afloop looptijd

matig

matig

Andere afwegingen

Excelsior'20 is met haar eigen opstallen de afgelopen jaren beter af geweest dan menige andere vereniging. De "Koevermansgelden" zijn zorgvuldig besteed en nagenoeg volledig in de accommodatie gestoken. De WOZ-waarde van het complex bedraagt 1.8 miljoen euro.Tot voor enkele jaren terug waren de investeringen van de gemeente in de sportparken gering. Pas onlangs, dankzij nieuwbouw op voormalige sportparken, is er financiële ruimte ontstaan om de kwaliteit van de sportaccommodaties te verhogen. Hoe groot is de kans dat de gemeente de komende jaren voldoende geld vrijmaakt om Thurlede aan te pakken en een hoogwaardige voorzieningen neer te zetten? Betere voorzieningen dan onze leden de afgelopen jaren zelf voor elkaar hebben gebokst?

In hoeverre lukt het Excelsior'20 om de komende 5 á 10 jaar een onderhoudsploeg overeind te houden als die we nu hebben? Wat zijn de reële verwachtingen op dat punt? In welke mate zijn wij in staat om de aanstaande grote onderhoudsklussen verantwoord uit te besteden. Hebben wij daar de financiële middelen voor?

Proces

De consequenties van de besluitvorming zijn ingrijpend en langdurig. Daarom wil het hoofdbestuur ook zoveel mogelijk deskundigheid en meningen hierbij betrekken. Een ieder die wil meewerken aan de voorbereiding van de besluitvorming hierover wordt gevraagd zich aan te melden via een mailtje naar leo.buckers@live.nl. Zij kunnen dan een uitnodiging voor een overleg verwachten.